Πολεοδομική άδεια

Γενικές Πληροφορίες

Η εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας είναι πάντοτε αναγκαία πριν την έναρξη οποιασδήποτε ανάπτυξης. Σύμφωνα με το άρθρο 20 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, η ανάπτυξη ορίζεται ως:
«Η εκτέλεση οικοδομικών, μηχανικών, μεταλλευτικών ή άλλων εργασιών εντός, επί, πάνω και κάτω από ακίνητη ιδιοκτησία, ή η εκτέλεση οποιασδήποτε ουσιώδους μεταβολής στη χρήση οικοδομής ή άλλης ιδιοκτησίας».

Σε περίπτωση που υπάρχει αβεβαιότητα για το αν απαιτείται η εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας για κάποιο τύπο ανάπτυξης, είναι δυνατόν να υποβληθεί στην Πολεοδομική Αρχή η αίτηση ΕΑ9. για καθορισμό. Επιπρόσθετα, στην περίπτωση που ιδιοκτήτης ακίνητης ιδιοκτησίας επιθυμεί τις απόψεις ή/και διευκρινήσεις της Πολεοδομικής Αρχής σε σχέση με προγραματιζόμενη ανάπτυξη, και τον τρόπο αντιμετώπισης της από την Πολεοδομική Αρχή σε περίπτωση υποβολής Πολεοδομικής αίτησης, είναι δυνατόν να υποβάλει αίτηση για τις Προκαταρκτικές Απόψεις (ΕΑ8) της Πολεοδομικής Αρχής με βάση το άρθρο 25(8) του Νόμου, οι οποίες είναι δεσμευτικές για περίοδο ενός (1) έτους.

Πληροφορίες για Πολεοδομικές Ζώνες και Σχέδια Ανάπτυξης

Για ορισμένους τύπους ανάπτυξης που καθορίζονται στο Γενικό και στα Ειδικά Διατάγματα Ανάπτυξης, δεν απαιτείται η υποβολή αίτησης για εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας, αφού αυτή θεωρείται δοσμένη. Σημειώνεται, όμως, ότι η εξασφάλιση άδειας οικοδομής πριν την έναρξη οποιασδήποτε κατασκευής συνεχίζει να είναι αναγκαία με βάση τις πρόνοιες της σχετικής νομοθεσίας ‘περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμος (ΚΕΦ.96) με εξαιρέσεις που περιλαμβάνονται στα σχετικά Διατάγματα Εξαίρεσης και στον περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο.

Πέραν των πιο πάνω αιτήσεων, και πέραν των αιτήσεων για Οικοδομική Ανάπτυξη / Αλλαγή Χρήσης (ΕΑ15) και Διαίρεση γης ή/και Κατασκευή Δρόμου (ΕΑ2) είναι δυνατόν να υποβληθεί αίτηση για Μεταλλευτική / Λατομική Ανάπτυξη (ΕΑ3), αίτηση για Έγκριση Ανανέωσης Προσωρινής Πολεοδομικής Άδειας (ΕΑ6), αίτηση για Χορήγηση Αντιγράφου Καταχώρησης στο Μητρώο (ΕΑ7), αίτηση για εξασφάλιση Πολεοδομικής Άδειας κατά Παρέκκλιση (ΕΑ10) στην περίπτωση που η επιδιωκόμενη ανάπτυξη δεν συνάδει με τις πρόνοιες του εφαρμοστέου Σχεδίου Ανάπτυξης, και αίτηση για Παράταση Ισχύος Πολεοδομικής Άδειας (ΕΑ11). Είναι επίσης δυνατή η υποβολή αίτησης για επανέκδοση λήξασας άδειας, η οποία εξετάζεται με ειδική Εγκύκλιο του Υπουργού Εσωτερικών, και υποβάλλονται με το Έντυπο ΕΑ15.

Διαδικασία υποβολής αίτησης

Οι αιτήσεις για χορήγηση πολεοδομικής άδειας υποβάλλονται από τον ιδιοκτήτη ή εξουσιοδοτημένο αντιπρόσωπο του, στην αρμόδια Πολεοδομική Αρχή σύμφωνα με το ισχύον Διάταγμα Εκχώρησης Εξουσιών. Οι αιτήσεις υποβάλλονται ηλεκτρονικά μέσω του συστήματος «ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ» και συνοδεύονται από όλα τα σχετικά σχέδια και έγγραφα που είναι απαραίτητα για την εξέταση της :

αρχιτεκτονικά σχέδια χωροταξικό σχέδιο υπογεγραμμένα από τον υπεύθυνο μελετητή.
έντυπο υπογραφών υπογεγγραμένο από τον ιδιοκτήτη/ες ή από τον εξουσιοδοτημένο αντιπρόσωπό τους
συγκατάθεση από τον ενυπόθηκο δανειστή σε περίπτωση που η ιδιοκτησία είναι υποθηκευμένη.
Πιστοποιητικό Σύστασης Εταιρείας από τον Έφορο Εταιρειών
Αντίγραφο Πιστοποιητικού Διευθυντών και Γραμματές της Εταιρείας – Σε περίπτωση που οι Διευθυντές είναι πέραν του ενός, απαιτείται επιστολή στην οποία αναφέρονται τα ονόματα των Διευθυντών που εξουσιοδοτούνται να υπογράφουν αιτήσεις.
Απόδειξη κατάθεσης αίτησης στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για έκδοση Πιστοποιητικού Εξωτερικής Οριοθέτησης (με εξαίρεση αιτήσεις σε εγγεγραμμένα οικόπεδα).
Απαντητικές επιστολές διαβουλεύσεων με αρμόδια Τμήματα/ Υπηρεσίες.
Βεβαίωση Επαγγελματικής Ιδιότητας Μελετητή.

Σε ορισμένες περιπτώσεις η αίτηση για πολεοδομική άδεια πρέπει να συνοδεύεται από εξειδικευμένες μελέτες, όπως η Μελέτη Εκτίμησης των Επιπτώσεων στο Περιβάλλον, Μελέτη Ειδικής Οικολογικής Αξιολόγησης, Έκθεση Πληροφοριών, Κυκλοφοριακή Μελέτη Μελέτη Εκτίμησης των Εμπορικών Επιπτώσεων, Τεχνοοικονομική Μελέτη, Μελέτη Σκοπιμότητας κ.α.

Αφού η αίτηση εξεταστεί προκαταρκτικά από τον Λειτουργό Παραλαβής για τυχόν ελλείψεις, και αφού διευθετηθούν τυχόν θέματα με τα συνημμένα σχέδια και έγγραφα από τον μελετητή του έργου, ο Λειτουργός Παραλαβής υπολογίζει τα σχετικά δικαιώματα σύμφωνα με τους περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Δικαιώματα) Κανονισμούς και τους περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Δικαιώματα) (Τροποποιητικούς) Κανονισμούς, και αυτά καταβάλλονται ηλεκτρονικά από τον αιτητή.

Σε κάποιες περιπτώσεις που περιγράφονται στον Κανονισμό 3(4) των περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Δικαιώματα) Κανονισμών, είναι δυνατόν να μην καταβληθούν δικαιώματα, ενώ στις περιπτώσεις που κατά την εξέταση της αίτησης διαπιστωθεί ότι είχε εισπραχθεί ποσό μικρότερο του προβλεπόμενου, η Πολεοδομική Αρχή ενημερώνει τον αιτητή, και η απόφαση της δεν κοινοποιείται μέχρι την διευθέτηση του ποσού που εκκρεμεί. Δικαιώματα επιστρέφονται μόνο στις περιπτώσεις που περιγράφονται στον Κανονισμό 3(2) των πιο πάνω Κανονισμών.

Αξιολόγηση αίτησης

Η Πολεοδομική Αρχή αξιολογεί την ανάπτυξη για την οποία υποβάλλεται αίτηση σύμφωνα με τις πρόνοιες του ισχύοντος Σχεδίου Ανάπτυξης, και λαμβάνει υπόψη κάθε άλλο ουσιώδη, ως προς την αίτηση, παράγοντα.Σε πολλές περιπτώσεις, η Πολεοδομική Αρχή δεν έχει οποιαδήποτε περιθώρια άσκησης διακριτικής ευχέρειας και για τον λόγο αυτό είναι υποχρεωμένη να αρνηθεί τη χορήγηση άδειας σε περίπτωση που δεν εφαρμόζονται πιστά οι βασικές πρόνοιες του Σχεδίου.

Σύμφωνα με τους σχετικούς Κανονισμούς, αν η Πολεοδομική Αρχή δεν καταλήξει σε απόφαση, αναφορικά με κάθε αίτηση, σε περίοδο τριών μηνών από την υποβολή της λόγω ανάγκης επίλυσης διαφόρων προβλημάτων σε σχέση με την ανάπτυξη, ή για συλλογή πληροφοριών που είναι απαραίτητες για τη λήψη της απόφασης, είναι δυνατόν να κληθεί ο αιτητής ώστε να συγκατατεθεί σε παράταση της προθεσμίας.

Η πολεοδομική άδεια που χορηγείται από την Πολεοδομική Αρχή ισχύει για την καθορισμένη από τον Νόμο χρονική περίοδο των τριών ετών από την ημερομηνία χορήγησης της, εκτός αν καθορίζεται άλλη περίοδος στην άδεια, όπως προκύπτει από τις ειδικές συνθήκες της ανάπτυξης, και ως το άρθρο 28(3) του Νόμου.

Περισσότερες πληροφορείες σχετικά με την αδειοδότηση αναπτύξεων μπορούν να εξασφαλιστούν από το Εγχειρίδιο Πολεοδομικού Ελέγχου (Αναθεωρημένο 1/2025), που είναι αναρτημένο στην ιστοσελίδα του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως.